គ្រប់គ្រងមានចំណូល លក់បានចំណេញ
ការវិនិយោគក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យមានវិធីសាស្ត្រជាច្រើនដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវដឹងដើម្បីអាចមើលឃើញឱកាស និងទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ នៅក្នុងអត្ថបទនេះខ្ញុំសូមលើកឡើងពីវិធីមួយមួយដើម្បីចែកជូនមិត្តអ្នកអានដើម្បីសន្សំជាទុនសម្រាប់វិនិយោគ។
រឿងនេះចាត់ទុកថាជារឿងសំខាន់បំផុតសម្រាប់អ្នកវិនិយោគត្រូវចាំជាប់និច្ច គ្រប់ពេលមុនសម្រេចចិត្តវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យប្រភេទណាក៏ដោយ (ដី ផ្ទះ ខុនដូ) សម្រាប់ជួល។ អចលនទ្រព្យដែលយើងនឹងសម្រេចចិត្តទិញត្រូវតែតាមគោលការណ៍ គ្រប់គ្រងមានចំណូល លក់បានចំណេញ!
គ្រប់គ្រងមានចំណូល
គ្រប់គ្រងមានចំណូលមានន័យថា នៅពេលគណនាចរន្តសាច់ប្រាក់រួចហើយ (ប្រាក់ឈ្នួល-ចំណាយ-ប្រាក់រំលស់) ត្រូវនៅសល់ប្រាក់ បើទោះជាសល់តិច ឬច្រើនមិនជាថ្វី តងែអ្វីដែលសំខាន់គឺនៅសល់ប្រាក់។
ការវិនិយោគរបៀបនេះ តម្លៃទិញ និងលក្ខណដែលយើងត្រូវទូទាត់ជាមួយអ្នកលក់ និងការខ្ចីឥណទានដើម្បីវិនិយោគគឺជាកត្តាសំខាន់ដែលកំណត់ថា យើងគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យនោះហើយមានចំណូលដែរឬទេ?
លក់បានចំណេញ
គោលការណ៍សំខាន់ដែលជួយអោយយើងទទួលបានប្រាក់ចំណេញ ប្រសិនបើថ្ងៃមួយយើងសម្រេចចិត្តលក់អចលនទ្រព្យ នោះគឺទទួលបានប្រាក់ចំណេញតាំងពីពេលទិញ ដែលមានន័យថាទិញបានក្រោមតម្លៃទីផ្សារ ឬទទួលបានការបញ្ចុះតម្លៃពិសេសប្រៀបបីដូចជាបានចំណេញភ្លាមៗនៅដែលវិនិយោគ។ បូករួមទាំងការគ្រប់គ្រងយូរៗទៅតម្លៃរបស់អចលនទ្រព្យដែលយើងបានទិញនឹងឡើងថ្លៃតាមអតិផរណា និងការរីកចម្រើននៅបរិវេណទីតាំងអចលនទ្រព្យ ដែលរឹតតែធ្វើអោយទទួលបានប្រាក់ចំណេញកាន់តែច្រើននៅពេលដែលដល់ពេលត្រូវលក់ចេញតាមផែនការដើម្បីយកប្រាក់ធ្វើអ្វីមួយនៅពេលខាងមុខ។
បេះដូងសំខាន់ក្នុងការវិនិយោគអចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួលគឺ គ្រប់គ្រងមានចំណូល លក់បានចំណេញ
សាកតាមដានមើលឧទាហរណ៍ដូចខាងក្រោម៖
ផ្ទះល្វែងមួយល្វែង ទំហំ ៤ គុណ ១៤មានពីរបន្ទប់គេង បីបន្ទប់ទឹក មានទីតាំងនៅទីប្រជុំជន ក្បែរផ្សារ សាលារៀន អាចបើករបររកស៊ីលក់ដូរបាន។ មានតម្លៃ ៥៥,០០០$ អាចជួលបាន ៤៥០$ ក្នុងមួយខែ (ជួលតែសម្បកផ្ទះ) សេវាសាធារណៈផ្សេងៗអ្នកជួលជាអ្នកចេញ។
ជំហ៊ានទី០១៖ គណនាតម្លៃទិញ
ចំណូលពីការជួល (NOI )
តម្លៃទិញ =
អត្រាចំណេញគិតជាភាគរយ
ចំណូល-ចំណាយ
=
អត្រាការប្រាក់ឥណទាន
៤៥០$ (គ្មានចំណាយ) × ១២
= = ៥៦,២៥០ $
០,០៩៦%
អ្នកលក់បានប្រកាសលក់ ៥៥,០០០$ ការគណនាសមត្ថភាពក្នុងការរកប្រាក់ចំណេញគឺ ៥៦,២៥០$ដូច្នេះអចលនទ្រព្យនេះជាឱកាសទិញសម្រាប់ការវិនិយោគ។ អាចនិយាយបានថាមានការបញ្ចុះតម្លៃបើប្រៀបធៀបនឹងតម្លៃលក់។ ប៉ុន្តែរឹតតែល្អជាងនេះ ប្រសិនបើអ្នកសុំបញ្ចុះតម្លៃបន្តិចទៀត (សុំចុះ ពីរ ទៅបីពាន់ដុល្លារ) ប្រសិនបានរឹតតែចំណេញថែមបន្តិចទៀតតាំងពីពេលទិញ។
ជំហានទី ២៖ ត្រៀមទុនវិនិយោគ
ដោយប្រើគោលការណ៍ឥណទាន (កម្ចី) ១០០ ភាគរយ ជាអតិភាព ពីករណីសិក្សាដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ សន្មតថាទោះព្យាយាមចរចារយ៉ាងណាក៏ម្ចាស់មិនព្រមបញ្ចុះតម្លៃនោះទេគឺ នៅរក្សាតម្លៃលក់ ៥៥,០០០$ដូចដើម។ ដូច្នេះបើយើងខ្ចីលុយ ១០០ ភាគរយដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យដែលបានលើកឡើង នឹងមានបន្ទុកបង់រំលស់ប្រហែល ៤៣៤$ ក្នុងមួយខែ ជាមួយលក្ខណ អត្រាការប្រាក់៦%ក្នុងមួយខែ ឬ ៧.២ % ក្នុងមួយឆ្នាំ រយៈពេល២០ឆ្នាំ។
ដូច្នេះលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែដែលយើងនឹងទទួលបានគឺ ៤៥០$ (ឈ្នួល) - ៤៣៤$ (បង់រំលស់) = លំហូរសាច់ប្រាក់បូក ១៦$ ក្នុងមួយខែដែលក្នុងករណីនេះចាត់ទុកថាអាចវិនិយោគបានព្រោះអ្នកគ្រប់គ្រងហើយមានប្រាក់ចំណូល។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើប្រើប្រាក់កម្ចីមាន ១០០ ភាគរយហើយលំហូរសាច់ប្រាក់អវិជ្ជមាន អាចលៃលកប្រើកម្ចី ៨០ ទៅ៩០ ភាគរយ (ប្រើដើមពី ១០ទៅ ២០ ភាគរយ) ប្រសិនបើមានការកែប្រែហើយលំហូរសាច់ប្រាក់វិជ្ជមានគឺមិនអីទេគឺអាចវិនិយោគបាន។ ប៉ុន្តែប្រសិនបើនៅតែអវិជ្ជមាន គឺមិនត្រូវវិនិយោគនោះឡើយគួរបោះបង់ ហើយរកមើលអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតជំនួសវិញ។ ព្រោះថាប្រសិនបើប្រើដើមលើសពី២០ភាគរយគឺត្រូវបានចាត់ទុកថាប្រើលុយ(ដើមទុន)ផ្ទាល់ខ្លួនច្រើនពេកមិនសមនឹងវិនិយោគនោះទេ ។
ជំហានទី ៣៖ គណនាការចំណាយផ្ទេរសិទ្ធិ
តាមធម្មតា ប្រសិនបើមិនមានកិច្ចព្រមព្រៀងផ្សេងទៀតនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងទិញ-លក់ទេបន្ទុកជើងសារ ពន្ធនិងសេវារដ្ឋបាលផ្សេងៗជារបស់អ្នកលក់(តាមទម្លាប់នៅស្រុកយើង) ដែលការចំណាយផ្ទេកម្មសិទ្ធអចលនៈទ្រព្យមានដូចខាងក្រោម៖
កម្រៃជើងសារភ្នាក់ងារលក់ ៣% ដែលជាការចំណាយរបស់អ្ននលក់
ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤% លើតម្លៃលក់ជាក់ស្តែង ឬតម្លៃគិតពន្ធមូលដ្ឋានរបស់រដ្ឋបាលសារពើពន្ធ
ពន្ធលើប្រាក់ចំណេញមូលធន ២០% ដោយដកចំណាយជាក់ស្តែង ឬកាត់ចមណាយ ៨០% ដែលគិតងាយៗគឺស្មើរនឹង ៤% នៃតម្លៃ លក់ ឬតម្លៃមូលដ្ឋានគិតពន្ធរបស់រដ្ឋបាលសារពើរពន្ធ
ថ្លៃសេវាវាស់វែង និងរដ្ឋបាលមួយចំនួនទៀត អាស្រ័យលើទំហំ និងទីតាំងភូមិសាស្ត្រ ព្រមទាំងហាងឆេងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់នោះ។
ដូច្នេះមុននឹងសម្រេចចិត្តចុះកិច្ចសន្យាទិញ ត្រូវពិនិត្យអោយបានច្បាស់លាស់ ជៀសវាងអ្នកលក់ទម្លាក់បន្ទុកទាំងនេះដល់យើង ដែលអាចជាកត្តាមួយធ្វើអោយការវិនិយោគរបស់យើងក្លាយជាការវិនិយោគដែលមានលំហូសាច់ប្រាក់អវិជ្ជៈមាន។
តាមករណីសិក្សាផ្ទះខាង ឧទាហរណ៍ថាយើងគ្មានចំណាយអ្វីទាំងអស់ចំពោះការផ្ទេរកម្មសិទ្ធ តែមានចំណាយជុសជុល លាបថ្នាំ និងតុបតែង និងផ្សេងៗ ២% នៃថ្លៃផ្ទះស្មើនឹង ១,១០០$ ។
ជំហានទី ៤៖ គណនាអត្រាផលទទួលបានពីការវិនិយោគជាសាច់ប្រាក់
លំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំ x ១០០
អត្រាត្រឡប់មកវិញជាសាច់ប្រាក់ ( CCR) =
ចំនួនទឹកប្រាក់វិនិយោគ
លំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំ x ១០០
=
ប្រាក់កក់ សេវាផ្សេងៗបើមាន ជុសជុល តុបតែអ
(+ 16 x 12) x 100
=
1,100
= 17,45 %
ជាធម្មតាខ្ញុំបានកំណត់ផលត្រឡប់មកវិញលើកម្រិតវិនិយោគ ចាប់ពី ១៥ ទៅ ២០ភាគរយព្រោះបើប្រៀបធៀបនឹងការវិនិយោគផ្សេងទៀតដូចជាសញ្ញាប័ណ្ណ ឬមូលប័ត្របំណុលផ្តល់ផលតបស្នងពី ៥ទៅ ៧ ភាគរយនៅស្រុកយើង នៅទីផ្សាអន្តរជាតិ ត្រឹម ៣ទៅ៥ភាគរយ ចំណែកភាគហ៊ុនផ្តល់នូវផលចំណេញជាមធ្យមក្នុងរយៈពេលវែងមិនលើសពី១០ ភាគរយ និងបើ ផ្ញើប្រាក់ធនាគារមានកាលកំណត់បាន ៤ ទៅ ៥ភាគរយសម្រាប់លុយដុល្លារ ឬ៧ ទៅ ៨% ជាប្រាក់រៀល។ ល។
ដោយខ្ញុំគិតថាការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យមានហានិភ័យពីកតព្វកិច្ចប្រើប្រាក់កម្ចីខ្ពស់ដែរដូច្នេះហើយទិន្នផលមិនគួរតិចជាង ១៥ភាគរយនោះទេ។ យើងអាចសាគួរការពារហានិភ័យបន្ថែមបន្តិចបន្តួចទៀតបានច្រើនជាងនេះដល់២០ភាគរយរឹតតែល្អ។
ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយនៅលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនេះ វាអាស្រ័យលើមនុស្សម្នាក់ៗ ចង់យកតាមខ្ញុំ ឬអាចកំណត់គោលការណ៍វិនិយោគដោយខ្លួនឯងក៏បាន។អ្វីទាំងអស់ដែលបានរៀបរាប់គឺជាវិធីសាស្ត្រ “គ្រប់គ្រងមានចំណូល លក់បានចំណេញ” ដែលជាគោលការណ៍វិនិយោគអចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួលដែលវិនិយោគិនគ្រប់គ្នាប្រកាន់ផ្ជាប់ជាគោលការណ៍ ក្នុងការពិចារណាជ្រើសរើសទិញអចលនទ្រព្យសម្រាប់វិនិយោគ។ បន្ថែមលើគោលគំនិតមូលដ្ឋានដែលបានរៀបរាប់ខាងលើនេះ ក្នុងករណីខ្លះយើងអាចទទួលបានឱកាសពិសេស ដែលគេហៅថាវិនិយោគដោយមិនប្រើលុយ ឬធ្វើនំអត់ម្ស៉ៅ ដែលទទួលបានទាំងប្រាក់ចំណេញប្រចាំខែ និងឱកាសចំណេញនាពេលអនាគត។
ផលតបស្នងការវិនិយោគពិសេសបែបនេះ បណ្តាលមកពីការវាយតម្លៃនៃ ធនាគារខ្ពស់ជាងតម្លៃលក់ (យើងទិញតម្លៃក្រោមទីផ្សារ) ធ្វើឱ្យមានភាពខុសគ្នានៅពេលខ្ចីប្រាក់។ ដើម្បីងាយយល់ ខ្ញុំសូមលើកឧទាហរណ៍ដើម្បីបង្ហាញដូចខាងក្រោម។
ឧទាហរណ៍ពីករណីសិក្សារផ្ទះល្វែងរបស់យើងដែលបម្រុងនឹងទិញមានតម្លៃ ៥៥,០០០$ ។ សន្មត់ថាធនាគារវាយតម្លៃ ៦៥,០០០$ “ ដោយផ្តល់ប្រាក់កម្ចីជាង ៧៥ ភាគរយនៃតម្លៃប៉ុណ្ណោះស្មើរនឹង ៥០,០០០$។
ក្នុងករណីនេះយើងអាចខ្ចីលុយ ១០០% ឬច្រើនជាង ១០០% បន្ថែមក៏បានដើម្បីបានប្រាក់ខ្លះយកមកប្រើប្រាស់ជុសជុល តុបតែងនិងសាគួរបង់រំលស់ច្រចាំខែកុំអោយស្ទះចរន្តសាច់ប្រាក់ដោយចរចារជាមួយធនាគារបន្ថែមប្លង់កម្មសិទ្ធផ្សេងៗដែលអ្នកមាន។
តើចាំបាច់អ្វីត្រូវថែមប្លង់កម្មសិទ្ធ ហើយខ្ចីលើស១០០%ធ្វើអ្វី? ព្រោះបើយើងធ្វើអញ្ចឹងយើងនឹងត្រូវបង់រំលស់ច្រើន និងខាតការប្រាក់បន្ថែម។ ចម្លើយគឺបើយើងមានលុយផ្ទាល់ខ្លួនដើម្បីបង្គ្រប់ទិញមិនបាច់ក៏បាន។ ប៉ុន្តែបើយើងចង់ខ្ចីអោយបាន ១០០% ហើយខាងធនាគារក៏គេដឹង មិនមែនមិនដឹងទេ ប៉ុន្តែគេមើលឈើញថា អ្នកខ្ចីមានសមត្ថភាពបង់រំលស់ (សិក្សាប្រភពចំណូល និងចំណាយ) ថាអាចប្រើប្រាក់កម្ចីមាន ១០០ ភាគរយពេញ មិនប្រើដើមទុន ឬធ្វើនំអត់ម្ស៉ៅ។
ចំណុចសំខាន់ដែលខ្ញុំចង់ផ្តាំគឺ ប្រើបំណុលដើម្បីទិញហើយបានលុយចូល (សល់លុយពីការបង់រំលស់) វាមិនមែនជារឿងល្អទេពីព្រោះប្រសិនបើអ្នកខ្ចីលុយទិញអចលនទ្រព្យបានហើយ ប៉ុន្តែនៅទីបំផុត អចលនទ្រ្យដែលយើងបានទិញបែជា "គ្រប់គ្រងគ្មានប្រាក់ចំណូល ឬ ចំណូលតិចជាងការបង់រំលស់ប្រចាំខែ" គឺមិនត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការវិនិយោគដ៏ល្អនោះទេ។
មូលដ្ឋានគឺ "គ្រប់គ្រងមានប្រាក់ចំណូល លក់ចេញបានចំណេញ" ប៉ុន្តែប្រសិនបើអ្នកទិញហើយ និងទទួលបានប្រាក់បន្ថែមទុកប្រើប្រាស់អាចចាត់ទុកថាជារង្វន់ពិសេស។
ចូរចាំទុកថាអ្នកអាចប្រើវិធីអ្វីក៏បានអោយតែស្របច្បាប់ហើយអាចខ្ចីបំណុលមកប្រើដើម្បីវិនិយោគ។ ប៉ន្តែអ្នកត្រូវប្រាកដថាអ្នកបានយលច្បាស់អំពីការប្រើបំណុល និងមានលទ្ធភាពទូតាត់បានតាមផែនការ។ នៅក្នុងរឿង ថាំងចេងទៅចម្លងធម៌ បើទោះជាអូខុង អាចដាំដូងបានរហូតទៅដល់ ៧២យោចក៏នៅតែមិនអាចគេចផុតពីរបាតដៃព្រះយូឡាយបានដែរ។ យ៉ាងណាមិញចំពោះបំណុលក៏មិនខុសគ្នាដែរ ខ្ចីហើយត្រូវតែសង។
វិនិយោគតាមធនធាន និងសម្បទា ទទួលផ្លែផ្ការតាមការគួរ វិនិយោគតាមជ្រើបជ្រួលនាំទុក្ខព្រួយដល់ជីវិត។
គ្រប់គ្រងមានចំណូល លក់ចេញបានចំណេញ
ជា បូណាន
ហិរញ្ញវត្ថុរូបវន្តបុគ្គល